無(wu)論是發(fa)展中國(guo)家(jia)還是發(fa)達國(guo)家(jia)，其(qi)房價都會隨經濟發(fa)展而上揚，或階段性波(bo)動甚至震蕩。近兩年我國(guo)大部(bu)分城市(shi)(shi)房價暴漲(zhang)以至“越(yue)調(diao)越(yue)漲(zhang)”時，“買漲(zhang)不買落”的心(xin)理在推波(bo)助瀾。但物(wu)極必反(fan)的哲理，也(ye)使得(de)人們對樓市(shi)(shi)“泡沫”形成及其(qi)破裂產生隱(yin)憂。

　　去年底，金融調控(kong)措施(shi)帶來(lai)的(de)市場(chang)縮量，促使(shi)人(ren)們開始了一場(chang)樓市是(shi)否存在(zai)(zai)“拐點”的(de)討論。雖(sui)然討論在(zai)(zai)繼續(xu)，但市場(chang)表現足(zu)以(yi)證(zheng)明房地產(chan)市場(chang)確有泡(pao)沫(mo)存在(zai)(zai)，而且加大了泡(pao)沫(mo)破裂(lie)的(de)可能性，特別是(shi)心理(li)預期的(de)逆轉(zhuan)，將可能使(shi)泡(pao)沫(mo)破裂(lie)變為(wei)現實(shi)。“拐點”大可討論，但當(dang)務之急是(shi)在(zai)(zai)人(ren)們心理(li)預期改(gai)變之前，如(ru)何(he)實(shi)現房地產(chan)市場(chang)調控(kong)的(de)“軟著(zhu)陸”。

　　充分認識(shi)市場泡(pao)沫和人們(men)心理預期

　　房(fang)地(di)產(chan)市(shi)(shi)場(chang)既有消費性又有投資性，有點(dian)“泡(pao)沫”是(shi)正常的(de)，人們通(tong)常將(jiang)其分為(wei)安全區(qu)、警戒區(qu)、危險(xian)區(qu)、嚴重危險(xian)區(qu)四個階段(duan)。拋開專(zhuan)業的(de)評估，從現(xian)階段(duan)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)(shi)場(chang)的(de)種種不合理的(de)現(xian)象(xiang)甚至亂象(xiang)，特(te)別是(shi)人們心理預期對市(shi)(shi)場(chang)的(de)拉動和可能(neng)的(de)逆轉(zhuan)，不難看出(chu)目(mu)前(qian)樓市(shi)(shi)存在嚴重的(de)泡(pao)沫，并已凸顯(xian)破裂的(de)可能(neng)。

　　就(jiu)全國(guo)(guo)而言(yan)，這一(yi)輪(lun)房(fang)(fang)(fang)價(jia)上(shang)(shang)漲已(yi)使得絕大部分(fen)城市(shi)房(fang)(fang)(fang)價(jia)收入(ru)比普(pu)遍超(chao)過(guo)國(guo)(guo)際公(gong)認(ren)的(de)(de)(de)合理(li)比例（1∶3～1∶6），有(you)的(de)(de)(de)甚至達(da)到(dao)(dao)了(le)1∶20，遠遠超(chao)出(chu)了(le)人(ren)們(men)消費性需(xu)求的(de)(de)(de)承受(shou)能力。租售比普(pu)遍達(da)到(dao)(dao)1∶300以上(shang)(shang)，也(ye)(ye)超(chao)過(guo)國(guo)(guo)際公(gong)認(ren)的(de)(de)(de)合理(li)比例（1∶200～1∶300），高的(de)(de)(de)甚至達(da)到(dao)(dao)1∶800，已(yi)經(jing)不具備正(zheng)常(chang)投(tou)資價(jia)值。但房(fang)(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場卻又(you)異常(chang)火爆，這說(shuo)明(ming)投(tou)機、炒(chao)作(zuo)在(zai)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場中已(yi)經(jing)起了(le)相(xiang)當(dang)大的(de)(de)(de)作(zuo)用(yong)，部分(fen)剛(gang)性需(xu)求包括提前購房(fang)(fang)(fang)人(ren)群，則屬于恐慌性購房(fang)(fang)(fang)而被挾迫其中。通(tong)過(guo)對許多城市(shi)購房(fang)(fang)(fang)人(ren)的(de)(de)(de)調查發現，有(you)一(yi)半甚至2/3是購買第(di)二(er)套以上(shang)(shang)的(de)(de)(de)住房(fang)(fang)(fang)者(zhe)，也(ye)(ye)證明(ming)了(le)這一(yi)點；什(shen)么樣的(de)(de)(de)企業都能進入(ru)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)行(xing)業，什(shen)么樣的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)子(zi)都不愁賣，房(fang)(fang)(fang)地產(chan)無需(xu)品牌甚至少有(you)競(jing)爭。這種(zhong)(zhong)種(zhong)(zhong)“亂象”也(ye)(ye)反(fan)映了(le)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場在(zai)泡沫狀況(kuang)下(xia)才(cai)會出(chu)現的(de)(de)(de)情況(kuang)。人(ren)們(men)“買漲不買落”的(de)(de)(de)心(xin)(xin)理(li)在(zai)此起了(le)推波助瀾的(de)(de)(de)關鍵作(zuo)用(yong)，當(dang)然(ran)，這種(zhong)(zhong)心(xin)(xin)理(li)也(ye)(ye)包含(han)了(le)因流動性過(guo)剩、負利息因素可(ke)能拉(la)高房(fang)(fang)(fang)價(jia)的(de)(de)(de)理(li)性理(li)解，還包括對一(yi)些不當(dang)措施所起反(fan)面作(zuo)用(yong)的(de)(de)(de)解讀。簡(jian)單地說(shuo)，目(mu)前是心(xin)(xin)理(li)預期在(zai)支(zhi)撐著住房(fang)(fang)(fang)消費。

　　從資(zi)金上看(kan)，無(wu)論是開發(fa)商(shang)的(de)(de)投資(zi)，還是購房(fang)(fang)(fang)人(ren)的(de)(de)購房(fang)(fang)(fang)款(kuan)、銀行(xing)貸(dai)款(kuan)，都(dou)普遍(bian)占到(dao)(dao)超(chao)高比重(zhong)，對此無(wu)需具體統計(ji)，僅從下述事實(shi)即可(ke)見一(yi)斑(ban)。去年底，當國家(jia)宏觀調控(kong)(kong)政策要求(qiu)銀行(xing)嚴控(kong)(kong)第二套(tao)房(fang)(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)時，盡(jin)管(guan)房(fang)(fang)(fang)貸(dai)雙方多有微詞，也(ye)有漏洞可(ke)鉆，但市場還是很快出現縮量，購房(fang)(fang)(fang)人(ren)信(xin)心開始(shi)動(dong)搖(yao)；當銀行(xing)抽緊“銀根”、嚴控(kong)(kong)對房(fang)(fang)(fang)地(di)產業的(de)(de)貸(dai)款(kuan)時，眾多的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)產企(qi)業資(zi)金鏈告急，部分(fen)實(shi)力弱、靠貸(dai)款(kuan)支撐的(de)(de)小企(qi)業首(shou)先出現了松動(dong)，采取了降(jiang)價(jia)或變(bian)相降(jiang)價(jia)措施，甚至也(ye)影響到(dao)(dao)部分(fen)綜合實(shi)力較強的(de)(de)企(qi)業紛紛開始(shi)超(chao)前(qian)謀劃、“主動(dong)”降(jiang)價(jia)。

　　從(cong)上述(shu)分(fen)析(xi)我們不難看到，心理(li)預期(qi)和銀行貸款支撐(cheng)著樓市的(de)火(huo)爆(bao)，而且兩(liang)者(zhe)相互影響(xiang)、相互作用；當兩(liang)者(zhe)情況有所逆轉(zhuan)時，其相互作用同樣將(jiang)加劇(ju)房地產市場的(de)逆轉(zhuan)。

    目(mu)前(qian)，原來樓市火爆的(de)(de)(de)城(cheng)市大(da)都(dou)出現(xian)了(le)市場縮量、“炒家”止步或(huo)尋找退路的(de)(de)(de)現(xian)象，許多需要(yao)購(gou)房(fang)的(de)(de)(de)人也在(zai)(zai)觀望(wang)。不論是(shi)否以此為轉折及“拐點”，前(qian)兩年漲(zhang)價的(de)(de)(de)預(yu)期(qi)已(yi)經(jing)退卻，人們(men)對(dui)“物(wu)極必反”、“暴漲(zhang)總有(you)降價時”的(de)(de)(de)預(yu)期(qi)似(si)乎(hu)得(de)到(dao)(dao)了(le)驗證，最(zui)起碼大(da)多數人已(yi)經(jing)形成“近期(qi)房(fang)價難(nan)以快(kuai)速上漲(zhang)”的(de)(de)(de)預(yu)期(qi)。在(zai)(zai)這里“買(mai)漲(zhang)不買(mai)落”的(de)(de)(de)從眾(zhong)心理和(he)“群(qun)眾(zhong)的(de)(de)(de)眼(yan)睛是(shi)雪亮的(de)(de)(de)”是(shi)可以得(de)到(dao)(dao)協調(diao)和(he)統(tong)一的(de)(de)(de)。現(xian)在(zai)(zai)掩飾“泡沫”、否認“拐點”等各種“忽悠”已(yi)難(nan)以鼓勵人們(men)的(de)(de)(de)漲(zhang)價預(yu)期(qi)，房(fang)地產(chan)市場已(yi)處在(zai)(zai)開(kai)發商與購(gou)房(fang)人的(de)(de)(de)博弈(yi)、僵(jiang)持階段(duan)。

　　在(zai)前(qian)(qian)階段房(fang)價(jia)(jia)上漲(zhang)較快的(de)(de)(de)一(yi)(yi)二線城(cheng)市或者說絕大(da)部分(fen)城(cheng)市，即使是(shi)開發(fa)(fa)(fa)(fa)商也已(yi)失去了“近期(qi)(qi)樓市在(zai)現有(you)(you)的(de)(de)(de)價(jia)(jia)格上會重新(xin)火爆”的(de)(de)(de)預(yu)期(qi)(qi)。而(er)企(qi)(qi)業的(de)(de)(de)逐利(li)(li)性將使他們不再(zai)像(xiang)鐵(tie)板(ban)一(yi)(yi)塊，就像(xiang)購(gou)(gou)房(fang)人也不可能鐵(tie)板(ban)一(yi)(yi)塊、三年不購(gou)(gou)房(fang)一(yi)(yi)樣。率先松動(dong)、降(jiang)(jiang)價(jia)(jia)兌現的(de)(de)(de)開發(fa)(fa)(fa)(fa)商將有(you)(you)較大(da)獲(huo)利(li)(li)空間(jian)，特(te)別是(shi)在(zai)可能突(tu)破(po)的(de)(de)(de)價(jia)(jia)位之(zhi)前(qian)(qian)獲(huo)利(li)(li)空間(jian)更大(da)；還有(you)(you)部分(fen)企(qi)(qi)業在(zai)“銀(yin)根(gen)”抽緊(jin)受(shou)到資(zi)金鏈影(ying)響時(shi)，則不得已(yi)而(er)為之(zhi)。其(qi)間(jian)也不排(pai)除(chu)有(you)(you)良知、有(you)(you)遠見(jian)的(de)(de)(de)開發(fa)(fa)(fa)(fa)企(qi)(qi)業恢復到合理(li)的(de)(de)(de)利(li)(li)潤水平(ping)上，定價(jia)(jia)（降(jiang)(jiang)價(jia)(jia)）賣房(fang)。這幾(ji)年經營城(cheng)市、負債(zhai)經營的(de)(de)(de)“理(li)念”，推動(dong)了各地土地的(de)(de)(de)提前(qian)(qian)兌現，普遍供地較多(duo)，許(xu)多(duo)開發(fa)(fa)(fa)(fa)商有(you)(you)較多(duo)的(de)(de)(de)存(cun)量(liang)土地，現在(zai)打入(ru)房(fang)價(jia)(jia)的(de)(de)(de)地價(jia)(jia)已(yi)經比當初高出(chu)許(xu)多(duo)甚至數倍，有(you)(you)很大(da)的(de)(de)(de)降(jiang)(jiang)價(jia)(jia)空間(jian)，只有(you)(you)前(qian)(qian)不久預(yu)期(qi)(qi)漲(zhang)價(jia)(jia)而(er)高價(jia)(jia)拿地的(de)(de)(de)開發(fa)(fa)(fa)(fa)商才(cai)沒有(you)(you)降(jiang)(jiang)價(jia)(jia)空間(jian)。

　　在(zai)市場(chang)(chang)博(bo)弈(yi)、僵(jiang)持階段，房(fang)(fang)(fang)價已(yi)(yi)(yi)經(jing)出(chu)現(xian)的(de)(de)松動，使(shi)得人們的(de)(de)心理預(yu)(yu)(yu)期(qi)(qi)開(kai)始(shi)下滑(hua)，“拐(guai)點”一詞的(de)(de)出(chu)現(xian)加(jia)劇了這(zhe)一逆轉。如(ru)沒(mei)有反(fan)向因素出(chu)現(xian)，或者說即(ji)使(shi)沒(mei)有新的(de)(de)調(diao)控措施出(chu)臺，這(zhe)種預(yu)(yu)(yu)期(qi)(qi)也都將(jiang)“發酵”放大(da)。經(jing)濟學(xue)家盧卡斯(si)認(ren)為：“公(gong)眾對(dui)未來(lai)良好的(de)(de)預(yu)(yu)(yu)期(qi)(qi)容易轉化為現(xian)實的(de)(de)需求，從而(er)進(jin)入(ru)消費決策”，反(fan)之亦(yi)然。人們對(dui)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)市場(chang)(chang)已(yi)(yi)(yi)開(kai)始(shi)逆轉的(de)(de)預(yu)(yu)(yu)期(qi)(qi)將(jiang)可(ke)能導致“泡沫(mo)”破裂，其后果的(de)(de)嚴重性是可(ke)以設想又難(nan)以想象的(de)(de)。房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)資(zi)金密集、產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)關聯度高，是我國絕大(da)部分城市和地(di)(di)區的(de)(de)支柱(zhu)性產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)，同時又是一個受人們預(yu)(yu)(yu)期(qi)(qi)影響(xiang)(xiang)大(da)的(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)，且房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)市場(chang)(chang)與(yu)金融(rong)(rong)市場(chang)(chang)也已(yi)(yi)(yi)密不可(ke)分。一旦受到(dao)致命打(da)擊(ji)就會(hui)與(yu)其他(ta)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)及金融(rong)(rong)市場(chang)(chang)惡性互動，使(shi)房(fang)(fang)(fang)價“探底”、樓市爆冷，多年一蹶不振，相關產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)鏈也將(jiang)受到(dao)致命打(da)擊(ji)，產(chan)(chan)(chan)(chan)能形成(cheng)(cheng)過剩(sheng)。有的(de)(de)企業(ye)(ye)本身就是受房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)巨額利(li)潤吸(xi)引，從其他(ta)行業(ye)(ye)抽調(diao)資(zi)金進(jin)入(ru)的(de)(de)，資(zi)金鏈的(de)(de)斷裂同樣影響(xiang)(xiang)到(dao)它原有的(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)。而(er)資(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)縮水(shui)，銀行大(da)量的(de)(de)壞賬、爛賬形成(cheng)(cheng)的(de)(de)金融(rong)(rong)危(wei)機更難(nan)以想象。即(ji)使(shi)能夠避免形成(cheng)(cheng)金融(rong)(rong)危(wei)機或經(jing)濟衰退，產(chan)(chan)(chan)(chan)能過剩(sheng)造成(cheng)(cheng)的(de)(de)停工、失業(ye)(ye)及地(di)(di)方財政收入(ru)減少，對(dui)已(yi)(yi)(yi)經(jing)形成(cheng)(cheng)的(de)(de)預(yu)(yu)(yu)算規模和負(fu)債等造成(cheng)(cheng)的(de)(de)影響(xiang)(xiang)也會(hui)產(chan)(chan)(chan)(chan)生很多的(de)(de)社(she)會(hui)問題。

　　實現“軟著陸”的關鍵是(shi)引入剛性需求

　　不(bu)論(lun)對上(shang)述強調的(de)(de)“泡沫(mo)(mo)”及(ji)其(qi)破滅的(de)(de)危險是(shi)否認同，國家對過(guo)(guo)熱的(de)(de)樓市(shi)、房(fang)價的(de)(de)過(guo)(guo)快增長已(yi)進(jin)行的(de)(de)宏觀調控(kong)，都是(shi)一(yi)(yi)個不(bu)爭的(de)(de)事實。而(er)(er)調控(kong)的(de)(de)結(jie)果(guo)一(yi)(yi)定有(you)(you)“軟(ruan)著(zhu)(zhu)陸(lu)(lu)(lu)”和“硬(ying)著(zhu)(zhu)陸(lu)(lu)(lu)”之分(fen)，“硬(ying)著(zhu)(zhu)陸(lu)(lu)(lu)”就是(shi)投(tou)機(ji)性的(de)(de)需(xu)求被全部擠(ji)(ji)掉，樓市(shi)就一(yi)(yi)定會出現“爆(bao)冷”，原有(you)(you)的(de)(de)剛性需(xu)求在(zai)“買(mai)漲不(bu)買(mai)落”的(de)(de)心理下退出市(shi)場(chang)(chang)，這(zhe)與泡沫(mo)(mo)破裂無異。如果(guo)像調控(kong)“投(tou)資過(guo)(guo)熱”那樣壓(ya)縮(suo)(suo)規模，情況將會更糟，事實上(shang)也做不(bu)到。實際上(shang)，對住房(fang)的(de)(de)剛性需(xu)求肯定超(chao)過(guo)(guo)目(mu)前的(de)(de)市(shi)場(chang)(chang)供應能(neng)力，關鍵問題是(shi)這(zhe)部分(fen)需(xu)求沒有(you)(you)變成有(you)(you)效需(xu)求。只有(you)(you)將這(zhe)部分(fen)剛性需(xu)求轉化(hua)為(wei)有(you)(you)效需(xu)求，才是(shi)真正的(de)(de)“軟(ruan)著(zhu)(zhu)陸(lu)(lu)(lu)”——市(shi)場(chang)(chang)不(bu)蕭條、不(bu)萎縮(suo)(suo)，投(tou)機(ji)套現被有(you)(you)效需(xu)求擠(ji)(ji)代。目(mu)前虛高的(de)(de)房(fang)價、業(ye)已(yi)存(cun)在(zai)的(de)(de)“泡沫(mo)(mo)”，將隨著(zhu)(zhu)社會經濟發展、人們收入(ru)水(shui)平提高及(ji)房(fang)地產(chan)市(shi)場(chang)(chang)健康(kang)穩定的(de)(de)發展而(er)(er)化(hua)解。

    將(jiang)剛性需(xu)(xu)(xu)(xu)求(qiu)變(bian)為(wei)(wei)有效(xiao)需(xu)(xu)(xu)(xu)求(qiu)，主要就是(shi)(shi)要讓占人口絕對比重、需(xu)(xu)(xu)(xu)要住(zhu)房(fang)(fang)的(de)(de)(de)中(zhong)等收入(ru)家(jia)庭買得起房(fang)(fang)。主要措施(shi)就是(shi)(shi)溫家(jia)寶總理在(zai)新(xin)加坡考察住(zhu)房(fang)(fang)保障時(shi)提出的(de)(de)(de)“經濟適(shi)用房(fang)(fang)應當(dang)大多數(shu)面向中(zhong)產階級”，但必(bi)須創(chuang)新(xin)現有的(de)(de)(de)經濟房(fang)(fang)模式，借鑒“教育券”理論，變(bian)“補磚頭”為(wei)(wei)“補人頭”，由(you)政府(fu)參照(zhao)現有經濟適(shi)用房(fang)(fang)的(de)(de)(de)定(ding)價政策，確(que)定(ding)一(yi)定(ding)面積、房(fang)(fang)價標準的(de)(de)(de)商品房(fang)(fang)，由(you)購房(fang)(fang)人從市(shi)場上自(zi)主選擇，政府(fu)補貼配套資金，形成共有產權。房(fang)(fang)地產市(shi)場不僅不會(hui)因為(wei)(wei)該(gai)措施(shi)而萎縮，也不會(hui)因為(wei)(wei)引入(ru)需(xu)(xu)(xu)(xu)求(qiu)而拉(la)高房(fang)(fang)價，并能穩(wen)定(ding)調(diao)節中(zhong)低端市(shi)場房(fang)(fang)價。

　　盡管實施這(zhe)一措施需(xu)(xu)要(yao)時間和過(guo)程，但在樓市(shi)面臨巨大調整變化時，只要(yao)我(wo)們下定決心，這(zhe)種充分利用現有房地產市(shi)場(chang)(chang)(chang)及其規律的措施是(shi)很容易實施的，而且(qie)政(zheng)府將剛性需(xu)(xu)求(qiu)轉化為有效需(xu)(xu)求(qiu)后(hou)，這(zhe)一決策本身就能起到穩定市(shi)場(chang)(chang)(chang)預(yu)期、防止市(shi)場(chang)(chang)(chang)逆轉的作用。

　　需要特別指出的是，目前采取的宏觀調控措施必須充分認識到可能對市場預期產生的逆轉及其后果，避免成為在沒有有效需求時“壓垮駱駝的最后一根稻草”。那種認為一味壓到“拐點”，就能使房價理性回歸、市場從此將健康發展的說法，只會是“善良的愿望”。無論什么樣的“拐點”，只有在市場不萎縮、有效需求支撐下呈現，才會有利于社會經濟的穩定與發展。
                                        摘自《中國建(jian)設報》